¿Agentes, compañías o intermediarios a la altura de los negocios inmobiliarios?

Hace pocos días, viendo algunas de las principales noticias del país en uno de los más importantes medios de Colombia, una de ellas informaba acerca de un nuevo caso que dejó a un centenar de personas defraudadas por cuenta de una constructora, la cual, luego de recaudar millonarios recursos por parte de inversionistas y familias, no cumplió su cometido de construir las viviendas que pertenecerían a un singular y magnífico proyecto inmobiliario en una de las principales ciudades del país. Y la otra, como también ha sido usual durante los últimos años -infortunadamente-, reportaba la denuncia de unos ciudadanos que fueron engañados por una agencia inmobiliaria que previamente les solicitó por adelantado un canon de arrendamiento y un depósito, pero que, sin alguna explicación, no les entregaron el inmueble que se iba a ocupar como vivienda y, también, les dejaron de dar respuesta frente al cumplimiento de ello o devolución de su dinero.

Como si lo anterior fuera poco, recientemente, en las instalaciones de la empresa, recibimos las preocupaciones e inquietudes de unas personas que buscaban apoyo y acompañamiento legal acerca de un negocio inmobiliario en el que, en resumen, ellos en su calidad de promitente vendedores, no habían recibido el dinero prometido en el contrato en la fecha y forma establecida a cargo de los promitentes compradores, tanto más cuando el inmueble ya estaba ocupado por estos últimos y, quienes, a raíz de ese hecho, habían efectuado un sinnúmero de reformas que les estaban acarreando una serie de sanciones y requerimientos por parte de la urbanización residencial y de la autoridad catastral correspondiente, puesto que, los promitentes vendedores, aún fungían como dueños del inmueble en el registro público inmobiliario. Todo esto, guiado, liderado y originado, según nos relataron, por un “realtor” que, a la fecha, “no les han dado la cara en la solución del problema”.

Situaciones o casos como esos y como muchos más en los que siempre están involucrados intereses tan importantes alrededor de la propiedad raíz, y dentro de ese mundo, advertirse un cúmulo de actores que se presentan al púbico como “expertas” en dicho campo buscando lucrarse a través de los distintos negocios que dicho sector económico genera; ameritan que estemos conscientes de los probables riesgos que podrían existir cuando en ese tipo de actividades como en la compra, venta, arriendo o administración del inmueble confiamos, contamos o se involucran asesores inmobiliarios o intermediarios -comisionistas o corredores-, ya que, por un lado, las actividades desarrolladas por ese tipo de personas dedicas a esta actividad no se encuentran específicamente reguladas por la ley y, por consiguiente, dichas prácticas carecen de una definición precisa que mida sus deberes, responsabilidades y alcances, lo que, en últimas, permite descifrar que hay una gran informalidad en tal sector y, quizá, un bajo nivel de asesoramiento o guía frente a lo que necesita el cliente con respecto al análisis y decisión que todo ese contexto inmobiliario requiere.

Además, a todo esto, se le suma que coexiste un ineficiente poder controlador y sancionador por parte de las entidades de gobierno encargadas de evitar aquellos abusos o incumplimientos que se dan por parte de los que tienen como actividad principal la de arrendar, lo que genera que haya un riego considerable al momento de realizar este tipo de negocios con agentes o compañías inmobiliarias que no son idóneas.

Por ello, y más si se tiene en cuenta que la propiedad raíz ha sido uno de los principales motores históricos de progreso en el país, ya que, en los últimos 30 años se ha reducido el déficit habitacional al pasarse del 13% de los años 90 al 8% en 2020 frente a aquellas familias que vivían en hacinamiento o en sitios de falencia estructural[1], además de que en la última década el número de viviendas nuevas creció el 9% promedio anual y que cada año hay un incremento aproximado del 8% en el otorgamiento de créditos para la adquisición de inmuebles nuevos y usados[2]; consideramos indispensable, como actores también del sector, no solo desnudar las distintas vicisitudes que presenta esta actividad frente a sus riesgos y problemáticas que usualmente se contraponen con aquellos intereses de las personas al momento de hacer una compra, venta, arriendo o administración del inmueble, sino también, hacer un llamado propósito y, a la vez, vehemente para que el gobierno, congreso, la ciudadanía y las compañías afines a esta área exijamos la formalización de esta actividad para que cuente con un cuerpo normativo que reglamente las intervenciones y gestiones de quienes participan en el gremio inmobiliario como asesores o intermediarios, ya que, en últimas, esto permitirá que todos los usuarios o clientes interesados en la propiedad raíz puedan tomar decisiones consecuentes y bien informadas, al tener más certeza en cuanto a los distintos efectos o matices que dichas operaciones concentran en materia tributaria, contable, jurídica y comercial, pero también, en términos de confianza, respaldo, seguridad y transparencia frente a quien lo guía o lo asesora en el negocio, como también, frente a la seguridad jurídica y comercial que requiere la empresa para exigir de los intervinientes los réditos que generaron sus servicios en caso de que así aplique para el respectivo negocio.

Y es que si bien es cierto que el ordenamiento jurídico colombiano brinda una serie de herramientas jurídicas que permiten prevenir y/o solucionar los problemas que podrían presentarse, por ejemplo, con respecto a los casos o situaciones que describí inicialmente, y muchos otros, claro está; no lo es menos que hoy en día el orden legal no contempla una regulación que una o contemple los criterios que deberían guiar y regir el acompañamiento y la asesoría que las empresas o agentes inmobiliarios ofrecen al público -como sí ocurre frente a los avaluadores de inmuebles-, por lo que tal situación ha generado incertidumbre, inconformidad, desconfianza y malas decisiones en aquellas personas que confían o cuentan con tales servicios a través de estos actores, desencadenando que en muchas ocasiones tales circunstancias sean solucionados o dirimidos extra o judicialmente por medio de abogados en detrimento o a costa de las personas afectadas. Y de igual manera, hacemos un llamado de atención cordial y constructivo para que las autoridades municipales respectivas realmente ejerzan su papel controlador y supervisor en lo que respecta a las actividades que desarrollan todos aquellos que arriendan inmuebles destinados para la vivienda -Ley 820 de 2003-, puesto que, según las convenciones de análisis del sector inmobiliario realizadas por las principales agremiaciones del país, no se han advertido gestiones de vigilancia y sancionadoras constantes frente a quienes abusan de los arrendatarios o desatienden la ley en tal ejercicio, conllevando esto a que dichas entidades sean vistas como inocuas con respecto a la protección que deben aquellas realizar, en pos de un eficaz cumplimiento del contrato de arrendamiento para las partes involucradas.

Juan Camilo Ángel

Director legal

Abogado

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