¿Desequilibrio contractual?

Propiedad raíz
Inversión en propiedad raíz

En vista de que este año se han sumado una serie de factores que han generado una presión alcista en el costo de vida, como consecuencia, principalmente, de la crisis mundial en la oferta de productos y servicios, y aquello, no solo explicado por el rubro de los alimentos, sino también, en buena medida, por el incremento en los precios que se viene dando desde el sector de alojamiento y servicios, tal panorama no solo está generando una serie de revisiones, pugnas o diferencias entre los contratantes que participan en este último sector, concretamente, en los arrendamientos de inmuebles con destinación comercial, pues, según cifras del DANE, la inflación llegó a 9.07% en el mes de mayo, un dato que no se daba hace más de 21 años y, que, en últimas, está afectando el bolsillo de los empresarios, rentistas de capital y/o inversionistas dados los aumentos en los precios.

Por ello, teniendo en cuenta que, en los contratos de arrendamientos de oficinas, bodegas, locales comerciales o parqueaderos, antes y, sobre todo, durante la pandemia, muchos arrendadores y arrendatarios pactaron unas condiciones sobre el canon de arrendamiento que obedecieran a una coyuntura distinta frente a la que se presenta hoy en día, o que atendieron las difíciles circunstancias económicas que se vivían por dicha época con el “COVID19”, respectivamente, lo cierto es que una cantidad importante de esos contratos no contemplaron o quedaron cortos en concretar cómo, específicamente, el canon de arrendamiento iba a estar de manera equivalente o afín a las condiciones del mercado que desde este año se están presentando con el encarecimiento de los productos y servicios y, por ende, esto tener a varios de los arrendadores o arrendatarios insatisfechos con los contratos de arrendamientos suscritos.

Por un lado, con respecto a los intereses del arrendatario -inquilino-, es posible que las condiciones que pactó frente al canon de arrendamiento del local comercial, como por dar un ejemplo, sean más onerosas o costosas que las previstas o planeadas en un principio con su arrendador de manera previa al fenómeno de la inflación que se vive en el país, lo que, eventualmente, según las particularidades pactadas con el reajuste del canon -generalmente se pactan reajustes acordes al IPC-, esté haciendo que la renta periódica que este paga esté por encima a lo que dictan las circunstancias del mercado comparado con las características propias del local que arrienda y, ello, repercutir en el costo de la operación de su negocio.

Y, por el otro lado, concerniente a los intereses del arrendador, es factible que el canon de arrendamiento que percibe esté por debajo de las reglas del mercado, conforme a las particularidades propias del inmueble que arrienda, en vista de que el fenómeno inflacionario no está permitiéndole cumplir con las expectativas de renta planeadas por el incremento en el costo de vida.

Sin embargo, para subsanar dichas insatisfacciones, el Código de Comercio, en su artículo 519, contempló una salida jurídica armónica que permiten que el contrato de arrendamiento que recae sobre este tipo de inmuebles se pueda equilibrar económicamente para ambos contratantes cuando alguno de ellos o ambos se encuentran en una situación de desventaja o muy gravosas que no le permiten seguir ejecutando el contrato, tal como sucede con la situación económica actual descrita, y, una de esas posibilidades, se da, precisamente, cuando el contrato se renueva, es decir, cuando el arrendatario adquiere el derecho a la renovación del contrato como consecuencia de haber ocupado con más de 2 años el mismo inmueble y con un mismo establecimiento de comercio -negocio-.

Eso quiere decir que, cuando dicho acuerdo se renueva, se abre la discusión para que tanto arrendador como arrendatario estipulen las nuevas reglas que en adelante gobernarán el vínculo, ya que esa renovación no solo supone la posibilidad para que el arrendatario extienda en el tiempo el contrato, sino también, la contingencia de regular un nuevo canon de arrendamiento, pues no sería justo que, por ejemplo, a pesar del evidente proceso inflacionario que vive el país, los cánones antiguos pudieran seguir vigentes después de vencido el periodo inicialmente pactado, puesto que, como lo explica la ley invocada, no se trata de una prórroga de contrato (continuar) sino de una renovación (nuevo contrato).

Y no es menor especificar lo anterior, ya que, es común, advertir como en distintos casos los contratantes confunden o no entienden esas dos acepciones (renovación y prórroga), creyéndose equivocadamente en muchos de los asuntos que el contrato se prorroga en los mismos términos inicialmente convenidos, y no teniendo conocimiento de que es posible, como se dijo, que las partes, si lo quieren, puedan modificar las condiciones del acuerdo.

En ese orden de ideas, ha dicho la jurisprudencia especializada1 que, si bien, en beneficio del interés general, “se le entrega al inquilino el derecho de renovar el contrato para permanecer con su empresa sin que pueda el arrendador resistirse a ello, también se le otorga a las partes el derecho a discutir las condiciones del contrato, una vez conocida la voluntad del locatario de mantenerse en el bien, las reglas que gobernarán la relación naciente y el de acudir, si lo consideran útil, a los mecanismos judiciales para lograr la definición del litigio planteado cuando se adviene el arreglo entre los dos”.

Por lo tanto, considerando que por estos días los cánones de arrendamiento están subiendo más de lo apreciado o valorado por el mercado respectivo, o, a su vez, no estando aquellos equivalente a los valores que otros inmuebles de las mismas características (área, lugar, acceso, servicios conexos, etc.) perciben por concepto arrendamiento, se pone en la mesa esta salida jurídica que serán muy útil para que tanto empresarios, rentistas de capital, inversionistas o demás participantes de este negocio puedan equilibrar de manera justa y sustentada sus intereses económicos que recaen en los inmuebles de este tipo de destinación.

Juan Camilo Ángel

Abogado
Especialista en derecho comercial
MBA Project Managment

camiloangel@hotmail.com